Le migliori zone dove investire a Dubai, misurate sui dati.
La classifica delle zone di Dubai per rendimento lordo, con accanto il prezzo mediano e il numero di compravendite registrate: dai dati reali del Dubai Land Department, non da stime. Ordina la tabella come preferisci, e apri ogni quartiere per vederne l'andamento nel dettaglio.
In quale zona di Dubai conviene investire?
Non esiste una zona migliore per tutti, ed è per questo che qui trovi la classifica intera invece di un nome solo. Fra la zona in cima e quella in fondo il rendimento lordo più che raddoppia: i valori più alti stanno dove i prezzi al metro sono più bassi, e a un rendimento alto corrisponde quasi sempre un mercato meno liquido, cioè più lento da rivendere. Guarda il rendimento insieme al prezzo e al numero di compravendite: le tre colonne insieme dicono molto più della prima da sola.
Come leggere questa tabella
Questa classifica non promuove e non boccia nessuna zona. Misura una cosa sola, con precisione: quanto rende oggi l'affitto rispetto al prezzo di oggi. E' un dato solido, ma e' una fotografia, non una previsione.
Un rendimento alto non e' automaticamente un affare
In cima alla classifica ci sono quasi sempre le zone con il prezzo al metro piu' basso. La divisione torna, ma spesso quei mercati hanno meno compravendite, e meno compravendite vuol dire piu' tempo per rivendere. Guarda sempre la colonna delle transazioni accanto a quella del rendimento.
Un rendimento basso oggi puo' esserlo solo per adesso
Una zona che sta nascendo rende poco finche' e' un cantiere. Ma se in quel quartiere sono previsti una fermata della metro, una scuola internazionale, un ospedale, un'universita' o un polo di attrazione, la domanda di affitto arriva quando quei servizi aprono. E i tempi di apertura coincidono quasi sempre con gli anni di costruzione: chi entra prima paga il prezzo di prima.
Il numero dice dove guardare, non cosa fare
Nessuna tabella sa qual e' il tuo orizzonte, quanto capitale immobilizzi, se cerchi reddito adesso o valore fra sette anni. E nessuna tabella sa cosa e' stato approvato in una zona ma non e' ancora stato costruito. E' li' che serve qualcuno che il mercato lo segue da dentro, e non e' un modo di dire: e' la differenza fra leggere un dato e capirlo.
| Zona | Prezzo mediano | Rendimento ↓ | Vendite 30gg | off-plan | |
|---|---|---|---|---|---|
| MBR City – Sobha Hartland | AED 2020/sqft≈ €5110/m² | 7.1% | 207 | 20% | Dati zona |
| Dubai Investments Park | AED 932/sqft≈ €2350/m² | 6.9% | 361 | 95% | Dati zona |
| Jumeirah Village Circle (JVC) | AED 1480/sqft≈ €3730/m² | 6.2% | 742 | 55% | Dati zona |
| JBR (Jumeirah Beach Residence) | AED 1550/sqft≈ €3920/m² | 5.9% | 42 | 0% | Dati zona |
| Damac Hills | AED 2060/sqft≈ €5210/m² | 5.7% | 219 | 49% | Dati zona |
| Jumeirah Village Triangle (JVT) | AED 1610/sqft≈ €4070/m² | 5.6% | 197 | 75% | Dati zona |
| Arjan | AED 1530/sqft≈ €3860/m² | 5.4% | 234 | 59% | Dati zona |
| Dubai Creek Harbour | AED 2480/sqft≈ €6260/m² | 5.0% | 251 | 63% | Dati zona |
| Dubai South | AED 1650/sqft≈ €4160/m² | 4.9% | 795 | 88% | Dati zona |
| Dubai Marina | AED 1950/sqft≈ €4930/m² | 4.9% | 231 | 14% | Dati zona |
| Jumeirah Lakes Towers (JLT) | AED 2190/sqft≈ €5530/m² | 4.9% | 192 | 34% | Dati zona |
| Downtown Dubai | AED 2740/sqft≈ €6930/m² | 4.9% | 146 | 15% | Dati zona |
| Business Bay | AED 2160/sqft≈ €5460/m² | 4.8% | 374 | 30% | Dati zona |
| Palm Jumeirah | AED 3100/sqft≈ €7840/m² | 4.6% | 89 | 13% | Dati zona |
| Al Furjan / Jebel Ali | AED 1640/sqft≈ €4150/m² | 4.5% | 445 | 62% | Dati zona |
| Al Jaddaf | AED 1920/sqft≈ €4850/m² | 4.1% | 162 | 75% | Dati zona |
| Dubailand (Wadi Al Safa 3) | AED 2220/sqft≈ €5610/m² | 3.6% | 534 | 75% | Dati zona |
| Dubai Production City | AED 1340/sqft≈ €3390/m² | — | 181 | 44% | Dati zona |
| Dubai Islands | AED 2560/sqft≈ €6470/m² | — | 164 | 92% | Dati zona |
MBR City – Sobha Hartland
Dubai Investments Park
Jumeirah Village Circle (JVC)
JBR (Jumeirah Beach Residence)
Damac Hills
Jumeirah Village Triangle (JVT)
Arjan
Dubai Creek Harbour
Dubai South
Dubai Marina
Jumeirah Lakes Towers (JLT)
Downtown Dubai
Business Bay
Palm Jumeirah
Al Furjan / Jebel Ali
Al Jaddaf
Dubailand (Wadi Al Safa 3)
Dubai Production City
Dubai Islands
La tabella parte ordinata per rendimento: tocca le intestazioni per riordinarla per vendite, prezzo o nome. Prezzo mediano in AED/sqft sul tipo di immobile prevalente della zona, registrato negli ultimi 30 giorni; cambia valuta dal selettore in alto per l'equivalente in €/m² o $/sqft. Fonte: Dubai Land Department via Dubai Pulse.
Dalla percentuale al canone: quanto serve per una rendita
Un rendimento in percentuale dice poco finche' non lo traduci in quello che ti interessa davvero, cioe' quanto arriva ogni mese e quanto capitale serve perche' arrivi. Il conto e' una divisione e puoi rifarlo da solo: capitale per rendimento, diviso dodici.
| Capitale investito | Al 5% lordo | Al 6% lordo | Al 7% lordo |
|---|---|---|---|
| €250k | €1.042/mese | €1.250/mese | €1.458/mese |
| €500k | €2.083/mese | €2.500/mese | €2.917/mese |
| €750k | €3.125/mese | €3.750/mese | €4.375/mese |
| €1M | €4.167/mese | €5.000/mese | €5.833/mese |
Importi lordi mensili, prima delle spese condominiali, della manutenzione e dei mesi in cui l'immobile resta sfitto: sono le tre voci che separano il lordo dal netto, e cambiano da edificio a edificio. Servono a dare l'ordine di grandezza, non a fare un preventivo. Il rendimento che userai davvero e' quello della zona che scegli, nella tabella qui sopra.
Il dato che cercano gli investitori
I rendimenti sul prezzo di lancio, progetto per progetto
La classifica qui sopra è il rendimento sui prezzi di oggi. Ce n'è una seconda, molto più difficile da procurarsi: quanto sta rendendo chi ha comprato off-plan al lancio, progetto per progetto, sulle iniziative già consegnate. Lasciami l'email e te la mando.
Domande frequenti
Quali zone di Dubai rendono di più?
La classifica completa è nella tabella qui sopra, ordinata per rendimento lordo e aggiornata ogni notte sui dati del Dubai Land Department. In testa stanno le zone con i prezzi al metro più bassi; in coda le zone di pregio, che rendono meno ma si rivendono più in fretta. Il rendimento è lordo: le spese condominiali non sono dedotte.
Come si calcola il rendimento sul prezzo di lancio?
È l'affitto attuale diviso il prezzo di lancio off-plan dei progetti già consegnati nella zona. Calcolato sul prezzo d'ingresso e non su quello di oggi, è più alto del rendimento di mercato. Sono dati storici reali, non promesse.
Qual è il prezzo medio al metro quadro a Dubai?
Varia molto per zona: la tabella mostra il prezzo mediano registrato negli ultimi 30 giorni per ogni quartiere, sul tipo di immobile prevalente. Fonte: Dubai Land Department.
Questi numeri cambiano ogni notte
La classifica che hai appena letto si ricalcola ogni notte sul registro DLD. Il giovedi' te la porto in posta, con quello che e' cambiato e perche'.