I mercati, in numeri.
Transazioni, prezzi e rendimenti dei mercati che seguo: Emirati Arabi Uniti, Arabia Saudita e Indonesia. Il baricentro e' Dubai, e non per preferenza: e' l'unico mercato della regione con un registro pubblico interrogabile, quindi e' l'unico su cui possiamo mostrare numeri che chiunque puo' verificare. Su Abu Dhabi, Ras Al Khaimah, Riyadh e Bali i dati sono curati a mano su fonti ufficiali, e ogni volta lo diciamo.
Come sta andando il mercato immobiliare negli Emirati Arabi Uniti, in Arabia Saudita e a Bali?
Nel 2025 Dubai ha segnato l'anno record con oltre 270.000 compravendite, +20%. Abu Dhabi ha visto il valore transato crescere del 48% e Ras Al Khaimah è stato il mercato più dinamico degli Emirati, con i prezzi degli appartamenti +65%. L'Arabia Saudita si è aperta ai non-residenti da gennaio 2026; Bali offre rendimenti da affitto turistico tra i più alti al mondo.
DLD, ADREC, REGA, BPS · report di settore · elaborazione lucavallelonga.com
Emirati Arabi Uniti
Dubai
Il mercato più liquido e trasparente della regione. Il 2025 è stato l'anno record, con domanda internazionale strutturale.
270.000+
Compravendite 2025 · +20%
AED 917 mld≈ €215,26 mld
Valore transato 2025
+24%
Crescita base investitori
Con quanto si entra: da €190k · ordine di grandezza, non un preventivo
Fonte: DLD 2025 · Bayut · Global Property Guide
Rendimento lordo di mercato sullo stock esistente (affitti EJARI ÷ prezzi DLD reali). È un dato prudenziale: i nuovi sviluppi, a consegna, rendono tipicamente sopra questa media di zona.
Le àncore del mercato
Già oggi
- Burj Khalifa e Dubai Mall, il centro commerciale più visitato al mondo
- Palm Jumeirah e il fronte spiaggia più ambito della regione
- DXB, primo aeroporto al mondo per traffico internazionale
In arrivo
- Metro Blue Line (20,5 mld AED), apertura settembre 2029
- Espansione Al Maktoum International: 35 mld $ approvati
- Palm Jebel Ali, il doppio della Palm originale
- Taxi volanti: servizio previsto da fine 2026, primo vertiporto certificato
La crescita strutturale
Dati annuali ufficiali consolidati al 2024. I consuntivi 2025 sono in corso di pubblicazione.
4,58 mln
Popolazione di Dubai · fine 2025, +7,5%
Dubai Statistics Center
+332.000
Nuovi residenti a Dubai nel 2025
Dubai Statistics Center
71.830
Nuove società iscritte alla Camera di Commercio di Dubai nel 2025 · membri +13,2%
Dubai Chamber of Commerce
1ª al mondo
Progetti FDI greenfield 2025 · quinto anno consecutivo, 1.253 progetti (+10,5%)
Dubai Economy & Tourism · fDi Markets
Masterplan
Il masterplan disegna la città dei prossimi vent'anni: dove crescerà e dove si concentrerà il valore. Per chi investe, è una lettura che conta: prima di scegliere una zona, vale la pena consultarlo.
Dubai 2040 Urban Master Plan
Governo di Dubai
Il piano urbanistico che porta Dubai a 5,8 milioni di residenti entro il 2040, con il 60% della popolazione in cinque centri urbani.
Esplora il masterplanEmirati Arabi Uniti
Abu Dhabi
La capitale: più istituzionale, forte presenza di developer governativi. Nel 2025 il valore transato è cresciuto del 48%, trainato dai capitali esteri.
42.814+
Transazioni immobiliari · +52%
AED 142 mld≈ €33,33 mld
Valore transato 2025 · +48%
AED 8,2 mld≈ €1,92 mld
Investimenti diretti esteri · +13%
Con quanto si entra: da €290k · ordine di grandezza, non un preventivo
Fonte: ADREC · Abu Dhabi Real Estate Market Report 2025
Il rendimento di oggi fotografa il mercato senza le sue prossime àncore: Sphere e Disneyland sono attese su Yas Island dal 2029. I canoni attuali non scontano ancora quei flussi turistici.
Le àncore del mercato
Già oggi
- Louvre Abu Dhabi e il distretto culturale di Saadiyat
- Yas Island: Ferrari World, Warner Bros., SeaWorld, Etihad Arena e il GP di Formula 1
- Spiagge naturali protette di Saadiyat con resort 5 stelle
In arrivo
- Disneyland Abu Dhabi, annunciata su Yas Island
- Sphere Abu Dhabi: 1,7 mld $, completamento previsto entro il 2029
- Area Harry Potter in Warner Bros. World, prevista nel 2029
- Alta velocità per Dubai: 30 minuti, fermate a Reem, Saadiyat e Yas
Masterplan
Il masterplan disegna la città dei prossimi vent'anni: dove crescerà e dove si concentrerà il valore. Per chi investe, è una lettura che conta: prima di scegliere una zona, vale la pena consultarlo.
Plan Abu Dhabi 2030
Governo di Abu Dhabi
Il piano urbanistico dell'emirato: diversificazione oltre il petrolio, sviluppo delle isole, Saadiyat (cultura), Yas (turismo), Al Reem (residenziale), Hudayriyat (lifestyle e sport), Fahid (Aldar). Nuovi distretti, infrastrutture e capacità ricettiva.
Esplora il masterplanEmirati Arabi Uniti
Ras Al Khaimah
Il mercato in più rapida crescita degli Emirati nel 2025, con i prezzi degli appartamenti a +65%, spinto dal resort Wynn su Al Marjan Island, in apertura nel 2027.
+65%
Crescita prezzi appartamenti 2025
~7%
Rendimento lordo medio appartamenti
2027
Apertura resort Wynn · Al Marjan
Con quanto si entra: da €180k · ordine di grandezza, non un preventivo
Fonte: Bayut · RAK Market Report 2025
Il rendimento di oggi fotografa il mercato prima della sua àncora più grande: il Wynn Al Marjan Island apre nel 2027 e sarà il primo resort con casinò degli Emirati. I canoni attuali non scontano ancora quel flusso.
Le àncore del mercato
Già oggi
- Jebel Jais (1.934 m): la vetta degli Emirati con la zipline più lunga del mondo
- I fuochi d'artificio dei record a Capodanno su Al Marjan Island
- Spiagge e resort di Al Marjan e Al Hamra
In arrivo
- Wynn Al Marjan Island (2027): il primo resort con casinò degli Emirati
- RAK Central: il più grande distretto direzionale del nord degli Emirati (Marjan + RAKEZ). Uffici Grade A da fine 2026, oltre 6.000 professionisti attesi e 4.000 residenze: domanda d'affitto oltre il solo turismo
- Nuovi hotel e residenze branded lungo il waterfront di Al Marjan
Masterplan
Il masterplan disegna la città dei prossimi vent'anni: dove crescerà e dove si concentrerà il valore. Per chi investe, è una lettura che conta: prima di scegliere una zona, vale la pena consultarlo.
Ras Al Khaimah Vision 2030
Governo di Ras Al Khaimah · RAKTDA
La strategia decennale dell'emirato, centrata sul turismo sostenibile: 3,5 milioni di visitatori l'anno entro il 2030 e raddoppio della capacità ricettiva. È il quadro che spiega lanci come il resort Wynn su Al Marjan Island (apertura 2027), il primo resort integrato della regione.
Esplora il masterplanArabia Saudita
Arabia Saudita
Mercato in espansione, trainato dalla Vision 2030. Da gennaio 2026 è in vigore la legge che apre la proprietà immobiliare ai non-residenti: un cambio di scenario per chi investe dall'estero.
SAR 66 mld≈ €15,17 mld
Vendite residenziali Riyadh · H1 2025, +63%
Gen 2026
Proprietà aperta ai non-residenti
Vision 2030
Il driver strutturale della crescita
Con quanto si entra: da €215k · ordine di grandezza, non un preventivo
Fonte: Cavendish Maxwell · Arabian Business · STC Real Estate Index 2025
Le àncore del mercato
Già oggi
- Riyadh Season: uno dei più grandi festival di eventi al mondo
- Diriyah, il sito UNESCO alle porte di Riyadh in piena rigenerazione
In arrivo
- Expo 2030 a Riyadh
- Mondiali FIFA 2034 in Arabia Saudita
- Apertura del mercato immobiliare ai non residenti da gennaio 2026
La crescita strutturale
Dati annuali ufficiali consolidati al 2024. I consuntivi 2025 sono in corso di pubblicazione.
35,3 mln
Popolazione dell'Arabia Saudita · 2024, ultimo dato GASTAT
GASTAT · General Authority for Statistics
66,2%
Proprietari della prima casa · fine 2025, obiettivo 70% al 2030
Saudi Housing Program · Ministry of Municipalities and Housing
+4,9%
Crescita del settore non-oil nel 2025
GASTAT · General Authority for Statistics
Masterplan
Il masterplan disegna la città dei prossimi vent'anni: dove crescerà e dove si concentrerà il valore. Per chi investe, è una lettura che conta: prima di scegliere una zona, vale la pena consultarlo.
Saudi Vision 2030
Governo dell'Arabia Saudita
Il piano di trasformazione nazionale: diversificazione oltre il petrolio, settore privato al 65% del PIL, megaprogetti (NEOM, Red Sea, Diriyah) e il programma per gli headquarter regionali. Da gennaio 2026 il mercato immobiliare si è aperto agli investitori non residenti.
Esplora il masterplanIndonesia
Bali
Rendimenti da affitto turistico tra i più alti al mondo. L'investimento si concentra a Canggu e nelle zone emergenti vicine, come Pererenan e Cemagi, oltre a Ubud. Lo straniero acquista in leasehold (oltre l'80% del mercato); turismo a livelli record nel 2025.
~6,95 mln
Arrivi turistici 2025 · +9,7%
+7%
Crescita prezzi immobiliari 2025
81%
Quota leasehold sull'offerta
Con quanto si entra: da €150k · ordine di grandezza, non un preventivo
Fonte: BPS · arrivi turistici · report di mercato privati
Le àncore del mercato
Già oggi
- Surf e beach club di livello mondiale tra Uluwatu, Canggu e Seminyak
- Ubud, capitale del wellness e dei retreat
In arrivo
- Metropolitana leggera (LRT): prima tratta aeroporto-Kuta in costruzione
Emirati Arabi Uniti
Umm Al Quwain
Il mercato in fase iniziale che seguo da vicino. Per anni il più tranquillo degli Emirati, oggi è al centro di un piano di sviluppo che ne sta cambiando la traiettoria: guidato dal governo dell'emirato insieme a Sobha, con altri costruttori che stanno entrando.
I segnali che seguo
Downtown Umm Al Quwain
Masterplan costiero da 25 milioni di sqft, partnership tra il governo di UAQ e Sobha annunciata nel 2025: 11 km di costa e fino a circa 150.000 residenti previsti.
Sobha Siniya Island
Isola residenziale waterfront da circa 5 miliardi di dollari: circa 25.000 residenti e 8.000 unità nella prima fase, consegna prevista nel 2028.
Nuovi developer
L'ingresso di operatori solidi, oltre a Sobha anche Deyaar, è il segnale che conta: porta credibilità, infrastrutture e standard costruttivi.
Posizione
Costa naturale, spiagge e laguna, e un confine diretto con Ras Al Khaimah, l'emirato più dinamico del 2025, dove nel 2027 apre il resort Wynn.
Resta un mercato in fase iniziale: ticket d'ingresso bassi, intorno al 20% sotto Dubai e Abu Dhabi, e potenziale legato alla crescita dell'intera federazione, ma liquidità ancora in formazione e dati pubblici di mercato scarsi. Lo seguo per chi vuole entrare presto: i numeri puntuali si valutano progetto per progetto.
Fonte: Khaleej Times · The National · annunci dei developer · elaborazione lucavallelonga.com
Con quanto si entra, mercato per mercato
Sapere come va un mercato serve fino a un certo punto, se poi non sai se ci puoi entrare. Queste sono le soglie con cui si entra oggi: sono ordini di grandezza per orientarsi, non preventivi, e cambiano con il progetto e con il taglio dell'unita'.
Le soglie sono indicative e riferite al ticket minimo con cui si entra oggi in ciascun mercato. Il rendimento atteso e' lordo: dove al posto di una percentuale trovi una parola, e' perche' un numero solo mentirebbe.
Le domande che arrivano sul mercato
Il mercato immobiliare di Dubai sta crollando nel 2026?
No, ma sta rallentando rispetto a un massimo storico, ed e' una distinzione che cambia tutto. Nei primi sette mesi del 2026 il registro del Dubai Land Department ha contato circa 103.000 compravendite per 328 miliardi di dirham: meno del 2025, che e' stato l'anno record, ma piu' del 2024, sia come numero sia come valore. C'e' anche un effetto tecnico da conoscere: le registrazioni off-plan arrivano uno-tre mesi dopo la firma, quindi i mesi piu' recenti dell'anno in corso sono sempre incompleti quando li confronti con un anno gia' chiuso.
Come sta andando il mercato di Dubai in questo momento?
Il modo piu' onesto di rispondere e' guardare il dato invece di riassumerlo: in home page trovi le compravendite registrate negli ultimi sette giorni e il progressivo da gennaio, confrontato con i due anni precedenti, aggiornato ogni notte dal registro ufficiale. Un mercato non si giudica da una settimana, ma da come il progressivo si muove rispetto agli anni prima.
Il mercato di Dubai vive solo di case?
No, e questo e' un pezzo che di solito manca nel racconto. Dubai attrae ogni anno migliaia di nuove societa' oltre che nuovi residenti, e quelle societa' hanno bisogno di uffici, magazzini e spazi commerciali. E' un motore che sostiene anche il residenziale: chi apre un'attivita' porta dipendenti, che cercano casa in affitto. Quando guardi i numeri delle compravendite residenziali stai vedendo l'effetto, non la causa.
Da dove arrivano questi numeri?
Su Dubai dal registro delle transazioni del Dubai Land Department, pubblicato su Dubai Pulse, che leggiamo in automatico. Su Abu Dhabi, Ras Al Khaimah, Arabia Saudita e Bali i dati sono curati a mano su fonti ufficiali e report di settore, perche' per quei mercati non esiste un registro pubblico interrogabile come quello di Dubai. La differenza e' dichiarata qui e in ogni scheda.
Perche' i rendimenti che leggo altrove sono piu' alti?
Quasi sempre perche' sono lordi e calcolati sul prezzo di lancio off-plan invece che sui prezzi di oggi, oppure perche' vengono da un solo progetto scelto bene. I rendimenti di queste schede sono lordi anche loro, ma calcolati sui prezzi correnti e su tutte le transazioni della zona, quindi sono piu' bassi e piu' difficili da smentire.
I dati sono curati e verificati su fonti ufficiali (DLD, ADREC, REGA, BPS) e su report di settore affidabili. Per Dubai i prezzi mediani per zona arrivano già dal feed diretto del Dubai Land Department, aggiornati ogni notte; i rendimenti restano curati fino all'integrazione dei contratti d'affitto (in roadmap).
Dati aggiornati ad agosto 2026 · A cura di Luca Vallelonga
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