Dove conviene comprare casa all'estero
Le cinque domande che decidono
Le classifiche di rendimento che si trovano online confrontano numeri costruiti in modi diversi, spesso al lordo di costi che nel paese accanto non esistono. Queste cinque domande invece riguardano vincoli strutturali: si verificano, cambiano di rado, e sono quasi sempre loro a decidere.
Puoi davvero possedere l'immobile?
Sembra scontato e non lo e'. In Thailandia, per esempio, uno straniero non puo' possedere il terreno: puo' avere un appartamento in condominio entro il limite del 49% della superficie dell'edificio, ma la villa che vede negli annunci e' quasi sempre un'altra cosa. Negli Emirati e in gran parte d'Europa la piena proprieta' c'e', senza strutture societarie di mezzo. Altrove si compra un diritto di godimento a termine: puo' essere una scelta legittima, ma va saputa prima e non dopo. Prima dei rendimenti, guarda cosa stai comprando.
Chi lo affitta quando non ci sei?
Un rendimento sulla carta e' una divisione. Quello che incassi dipende da chi trova l'inquilino, chi gestisce i guasti alle undici di sera, chi rifa' l'appartamento fra due locazioni. Nei mercati con una filiera di gestione matura questo costa una percentuale nota e prevedibile. Dove la filiera non c'e', costa i tuoi voli e il tuo tempo, e quel costo nel calcolo iniziale non compare mai.
In che valuta incassi?
Se vivi in euro e incassi in una valuta che oscilla, il cambio diventa una variabile del tuo rendimento e non la controlli. Il dirham degli Emirati e' agganciato al dollaro da decenni, quindi il tuo rischio e' euro/dollaro, uno dei cambi piu' liquidi al mondo. Il lari georgiano e il baht thailandese sono un'altra storia: possono darti di piu' e possono togliertelo mentre dormi. Su cosa significhi davvero spostare una parte del patrimonio in area dollaro c'e' una pagina a parte.
Quanto pesa entrare e uscire?
Fra imposte di trasferimento, notaio, intermediazione e registrazione, il costo di un giro completo di acquisto e rivendita varia molto da paese a paese, e in alcuni mercati europei si mangia il rendimento dei primi anni. E' la voce che nessuna brochure mette accanto al rendimento atteso, ed e' quella che decide se un investimento a tre anni ha senso oppure no.
Quanto e' liquido il mercato quando vuoi uscire?
Comprare e' sempre facile: c'e' qualcuno molto motivato ad aiutarti. Vendere e' l'esame vero. Un mercato dove ogni giorno si registrano centinaia di compravendite ti da' un prezzo di riferimento e un compratore in tempi ragionevoli. Un mercato piccolo puo' avere prezzi d'ingresso invitanti e poi lasciarti fermo un anno, senza nemmeno un termine di paragone per capire se stai chiedendo troppo.
Le mete che si confrontano piu' spesso
Per ogni meta il motivo per cui viene presa in considerazione, e il vincolo che si scopre di solito troppo tardi. Sui mercati che non seguo di persona do un giudizio, non un dato: la differenza e' importante e la trovi dichiarata in fondo.
Spagna
Mercato grande, liquido e comprensibile, con una filiera di gestione matura e voli diretti da ovunque. Per molti e' la scelta con meno sorprese.
Il vincolo
Dal 3 aprile 2025 comprare casa non da' piu' accesso al golden visa: la via immobiliare e' stata chiusa. E l'affitto breve dipende da regolamenti comunali che cambiano citta' per citta', a volte in corsa.
Portogallo
Qualita' della vita, clima e una comunita' internazionale ormai radicata a Lisbona e in Algarve.
Il vincolo
Dall'ottobre 2023 l'immobiliare e' stato rimosso dal golden visa in tutte le sue forme. Chi compra oggi pensando di ottenere la residenza sta inseguendo una regola che non esiste piu'.
Grecia
E' rimasto uno dei pochi paesi europei dove l'immobile e' ancora una via alla residenza.
Il vincolo
Da agosto 2024 la soglia e' salita a 800.000 euro in Attica, nell'area di Salonicco, a Mykonos, Santorini e nelle isole maggiori, con obbligo di un solo immobile di almeno 120 m². Cioe' e' salita esattamente dove il mercato e' liquido.
Albania
Prezzi d'ingresso fra i piu' bassi raggiungibili in due ore di volo, e una costa che continua ad attrarre turismo.
Il vincolo
Mercato piccolo e giovane. Il problema non e' comprare, e' rivendere: le transazioni comparabili sono poche, quindi stabilire il prezzo giusto in uscita e' piu' un negoziato che una verifica.
Georgia, Batumi
Ingresso molto basso, procedura di acquisto rapida e piena proprieta' aperta agli stranieri sul residenziale.
Il vincolo
Si incassa in lari, e la domanda locativa e' fortemente stagionale e turistica. Due rischi che si sommano proprio nei mesi in cui l'appartamento e' vuoto.
Thailandia
Costo della vita, turismo strutturato e un mercato del condominio abituato ai compratori stranieri.
Il vincolo
Lo straniero non puo' possedere il terreno. Puo' avere l'appartamento in condominio entro il 49% della superficie dell'edificio, ma la villa 'di proprieta'' che vedi negli annunci e' quasi sempre un affitto a lungo termine o una struttura societaria.
Bali, Indonesia
Domanda turistica fortissima e tutto l'anno, con rendimenti lordi che sulla carta battono qualunque mercato europeo.
Il vincolo
Allo straniero non e' concessa la piena proprieta': si opera con diritti di godimento a termine, rinnovabili. E' il primo punto da chiarire, non l'ultimo, ma non e' un difetto che squalifica il mercato. Dentro un patrimonio gia' costruito, e con l'obiettivo di una rendita alta su un orizzonte definito, puo' avere perfettamente senso. Quello che non ha senso e' comprarlo credendo di comprare la piena proprieta'.
Emirati Arabi, Dubai
Piena proprieta' per gli stranieri nelle zone designate, valuta agganciata al dollaro, registro pubblico delle transazioni e una via alla residenza di dieci anni a partire da AED 2 milioni.
Il vincolo
Il mercato si muove a ondate legate ai lanci: entrare nel momento sbagliato del ciclo di una zona costa piu' che sbagliare paese. E' la variabile che pesa di piu' ed e' anche l'unica che dalla brochure non si vede.
Stati Uniti, Miami
Mercato profondo, contratti solidi e una filiera di gestione che funziona senza che tu debba esserci.
Il vincolo
I costi ricorrenti sono la sorpresa: imposta sulla proprieta', spese condominiali e assicurazione pesano molto piu' che in Europa, e in Florida l'assicurazione e' una voce che negli ultimi anni e' cresciuta parecchio.
Italia, il termine di paragone
Il mercato che conosci gia': parli la lingua, sai leggere un contratto e il rischio che non vedi e' basso. Vale piu' di quanto si ammetta.
Il vincolo
Il prezzo di quel comfort e' che il capitale lavora dove lavora gia' tutto il resto: casa, lavoro e risparmi esposti allo stesso ciclo. Comprare all'estero ha senso soprattutto come diversificazione, non come fuga.
Fra le mete di questa pagina, gli Emirati sono rimasti quella dove l'acquisto apre ancora una via alla residenza di lungo periodo. Requisiti, soglie e iter stanno qui: Golden Visa UAE con l'immobiliare.
Dove Dubai vince, e dove no
Dove vince
- Piena proprieta' per stranieri nelle zone freehold, senza strutture societarie di mezzo.
- Valuta agganciata al dollaro: il rischio di cambio si riduce a euro/dollaro.
- Ogni compravendita e' registrata e pubblicata dal Dubai Land Department: puoi verificare i prezzi invece di crederci.
- Filiera di gestione matura, pensata da subito per proprietari che vivono altrove.
- Spese condominiali competitive per quello che danno: a parita' di piscina, palestra, reception e manutenzione, in Italia o negli Stati Uniti si paga mediamente di piu'.
- La procedura si completa a distanza, con procura firmata online davanti a un notaio emiratino.
Dove non vince
- Se cerchi un immobile in Europa da usare anche tu qualche mese l'anno, Dubai non e' la risposta: il volo e il clima estivo contano.
- L'offerta in costruzione e' abbondante: in alcune zone consegneranno molte unita' nello stesso periodo, e questo puo' pesare sugli affitti proprio li'. Un motivo in piu' per scegliere la zona sui numeri e non sul nome.
- Il mercato si muove per ondate: la stessa zona puo' essere un affare o un errore a distanza di un anno.
- La residenza fiscale e' un tema serio e separato: il visto non la determina da solo, e va vista con un commercialista che lavori su due paesi.
Su quale mercato posso mostrarti i numeri
Su Dubai i dati arrivano dal registro del Dubai Land Department e li aggiorno in automatico: compravendite, volumi, prezzi per zona, con lo storico per confrontare l'anno in corso con i precedenti. Sugli altri mercati di questa pagina ti do un giudizio informato, non un dato certificato, e preferisco dirtelo che lasciartelo intuire. Se stai valutando un paese che non seguo, la cosa piu' onesta che posso fare e' aiutarti a farti le cinque domande qui sopra.
Domande frequenti
Dove conviene comprare casa all'estero nel 2026?
Dipende da cosa vuoi dall'immobile. Se cerchi reddito e liquidita' in uscita, servono mercati profondi con una filiera di gestione matura. Se cerchi un uso personale, pesano volo e clima piu' del rendimento. Se cerchi una residenza legata all'acquisto, in Europa le porte si sono ristrette molto fra il 2023 e il 2025. Non esiste una risposta valida per tutti, ed e' il motivo per cui questa pagina propone cinque domande invece di una classifica.
Conviene di piu' comprare casa in Italia o all'estero?
Sono due scelte diverse. L'Italia e' il mercato che conosci, dove il rischio che non vedi e' basso, ma dove il tuo capitale si somma a un patrimonio gia' esposto allo stesso ciclo economico. Comprare all'estero ha senso principalmente come diversificazione: valuta diversa, domanda diversa, ciclo diverso. Se ti serve un immobile da usare tu, la risposta e' quasi sempre vicino a casa.
Qual e' il paese piu' economico dove comprare casa all'estero?
Il prezzo d'ingresso piu' basso, fra le mete che gli italiani confrontano di piu', si trova in Albania e in Georgia. Il punto e' che il prezzo d'ingresso e' la variabile meno importante: un ingresso basso in un mercato dove poi non riesci a rivendere non e' un affare, e' capitale bloccato. Guarda prima la liquidita' in uscita, poi il prezzo.
Posso comprare casa all'estero senza trasferirmi?
Si', in tutti i mercati di questa pagina, ma la procedura cambia molto. Negli Emirati l'acquisto si completa interamente a distanza, con una procura firmata in videochiamata davanti a un notaio emiratino. In altri paesi serve la presenza fisica almeno per il rogito. E' una differenza pratica che vale la pena verificare prima di scegliere, non dopo.
Comprare casa all'estero fa risparmiare tasse?
Non automaticamente, e questa e' la parte su cui girano piu' informazioni sbagliate. Il trattamento fiscale dipende da dove sei residente fiscalmente, non da dove si trova l'immobile, e finche' resti residente in Italia i redditi esteri seguono le regole italiane. Un visto o un permesso di soggiorno non spostano da soli la residenza fiscale. E' materia da commercialista che lavori su entrambi i paesi, prima dell'acquisto e non dopo.
Quanto rende un immobile all'estero?
Nessuno puo' dirtelo con un numero solo, e chi lo fa sta vendendo. Il canone e' solo il punto di partenza: quello che ti resta dipende dai mesi in cui l'immobile rimane vuoto fra un inquilino e l'altro, dalle spese di gestione, dalla manutenzione e dai costi che tornano ogni anno. Sono queste voci a separare due immobili che sulla carta rendono uguale. Il modo serio di stimare il rendimento e' partire dai costi certi di quel mercato e sottrarli dal canone, non da una percentuale letta in una brochure.
I numeri del mercato, ogni giovedì
Lettera da Dubai: transazioni, prezzi e progetti dal registro DLD, letti da chi lavora sul mercato. Una email a settimana, niente altro.
Se il paese non l'hai ancora scelto
Il questionario mette in fila obiettivi, orizzonte e budget, e ti dice cosa ha senso per il tuo profilo. Anche quando la risposta e' aspettare.