Diversificare fuori dal proprio paese: cosa cambia davvero
La concentrazione che quasi nessuno vede
Quando si parla di rischio si guarda quasi sempre al portafoglio finanziario. Ma per la maggior parte delle famiglie italiane il portafoglio e' la parte piccola: il grosso del patrimonio e' la casa, e la fonte del reddito e' un lavoro o un'attivita' che sta anch'essa in Italia.
Il risultato e' che casa, reddito e risparmi dipendono dallo stesso paese e dalla stessa valuta. Non e' una scelta consapevole, e' il punto di partenza di chiunque, e proprio per questo non viene mai contata come concentrazione. Se rallenta l'economia in cui vivi, spesso rallentano insieme il valore della casa, la domanda di affitto e la solidita' del tuo reddito.
Chi ragiona per portafoglio conosce bene questo problema quando riguarda un singolo titolo. Molto meno quando riguarda un intero paese.
Cosa fa davvero un immobile all'estero, e cosa no
Fa una cosa in particolare: aggiunge un attivo che dipende da una domanda diversa, da un ciclo diverso e spesso da una valuta diversa. Se compri dove la popolazione cresce e il mercato del lavoro attira persone da fuori, la domanda di affitto ha motori che non sono i tuoi.
Non fa altre due cose, ed e' meglio dirle subito. Non riduce il rischio se diventa la voce piu' grande del tuo patrimonio: a quel punto hai solo cambiato paese di concentrazione. E non e' uno strumento di liquidita': se ti serve rientrare in fretta, un immobile non e' il posto dove tenere quella parte.
L'immobile a reddito, e gli svantaggi di cui si parla poco
Chi in Italia ha capitale spesso non compra azioni: compra un negozio a reddito, un locale commerciale, un appartamento gia' affittato. E' una scelta comprensibile, perche' e' un attivo che si vede e produce un canone contrattualizzato.
Gli svantaggi pero' esistono e vale la pena nominarli, perche' chi li conosce compra meglio. Il primo e' la concentrazione su un solo inquilino: se il negozio si sfitta, il rendimento non cala, si azzera fino al nuovo contratto. Il secondo e' la liquidita': un locale commerciale in una via secondaria puo' restare invenduto per anni. Il terzo e' che il valore dipende dal canone, quindi un inquilino che rinegozia al ribasso abbassa anche il prezzo di vendita dell'immobile.
Sono gli stessi tre rischi ovunque, ma il loro peso cambia molto col mercato. In un mercato profondo, dove ogni giorno si registrano centinaia di compravendite e la domanda di affitto e' alimentata da una popolazione in crescita, il tempo di rimpiazzo di un inquilino e quello di rivendita si accorciano entrambi. Non e' un argomento sul rendimento: e' un argomento sul rischio, ed e' quello che conta davvero su un immobile a reddito.
La domanda sulla percentuale, e perche' non la rispondo
"Quanta parte del patrimonio in immobili" e' fra le ricerche piu' frequenti su questo tema, e la risposta piu' onesta e' che non esiste una percentuale valida per tutti. Dipende da reddito, orizzonte, impegni familiari, tolleranza alle oscillazioni e da cosa possiedi gia': gli stessi elementi che un consulente finanziario abilitato mette insieme, e che io non ho titolo per valutare.
Diffida di chi ti da' un numero senza conoscere nulla di te: sta vendendo, non consigliando. Quello che posso dirti con precisione e' l'altra meta' della domanda, cioe' cosa ottieni in concreto se quella decisione l'hai gia' presa: quanto serve per entrare in un mercato specifico, quanto rende oggi, quanto e' liquido quando vorrai uscirne. Su Dubai questi numeri li prendiamo dal registro pubblico delle transazioni, non da stime.
Azioni o immobili: fanno cose diverse
E' un confronto che si trova posto come se ci fosse un vincitore. Non ce n'e' uno: sono strumenti con proprieta' diverse, e la scelta dipende da quale di queste proprieta' ti serve. Qui il confronto e' sulle caratteristiche, non sui rendimenti, che dipendono troppo dal periodo scelto per essere onesti in una riga.
| Azioni e fondi | Immobile | |
|---|---|---|
| Liquidita' | Si vende in un giorno | Settimane o mesi, e il prezzo si negozia |
| Importo minimo | Anche poche centinaia di euro | Il ticket d'ingresso del mercato scelto |
| Gestione | Nessuna, o delegata al gestore | Inquilini, manutenzione, spese ricorrenti |
| Reddito | Dividendi variabili, decisi dall'emittente | Affitto contrattualizzato, meno il periodo sfitto |
| Uso della leva | Sconsigliata e costosa per un privato | Il mutuo e' prassi ordinaria |
| Cosa lo muove | Utili, tassi, sentiment globale | Domanda locale di case, popolazione, infrastrutture |
| Trasparenza del prezzo | Quotazione continua e pubblica | Dipende dal mercato: a Dubai il registro e' pubblico, altrove no |
Da tenere presente
Dove la diversificazione geografica non aiuta
- Se l'immobile all'estero diventa la voce dominante del patrimonio, la concentrazione non e' sparita: si e' spostata, e in un paese che conosci meno del tuo.
- I mercati non sono indipendenti come sembrano. In una crisi globale scendono quasi tutti insieme, e la diversificazione geografica aiuta sui cicli locali molto piu' che sugli shock mondiali.
- Comprare lontano aggiunge rischi che a casa non hai: regole che non conosci, una lingua diversa nei contratti, e la difficolta' di verificare di persona. Vanno messi nel conto accanto ai vantaggi.
- La fiscalita' dipende da dove sei residente fiscalmente, non da dove si trova l'immobile, ed e' materia da commercialista che lavori su entrambi i paesi. Va vista prima di comprare, non dopo.
Domande frequenti
Quanto conviene investire in immobili sul totale del patrimonio?
Non esiste una percentuale corretta per tutti, e chi te la da' senza sapere nulla della tua situazione sta vendendo. La quota dipende da reddito, orizzonte, impegni e da quanto immobiliare possiedi gia': se hai la casa di proprieta', una parte importante del tuo patrimonio e' gia' in mattone. E' una valutazione da fare con un consulente finanziario abilitato.
Meglio investire in azioni o in immobili?
Fanno cose diverse e non sono alternative fra loro. Le azioni sono liquide, si comprano con importi piccoli e non richiedono gestione; un immobile e' lento da vendere, ha un ticket d'ingresso alto e va gestito, ma produce un affitto contrattualizzato e permette l'uso del mutuo. La domanda utile non e' quale renda di piu', ma quale delle due proprieta' ti serve.
Un immobile all'estero diversifica davvero?
Diversifica se aggiunge un'esposizione che non hai: domanda locale diversa, ciclo economico diverso, spesso valuta diversa. Non diversifica se diventa la voce piu' grande del tuo patrimonio, perche' a quel punto hai solo cambiato il paese su cui sei concentrato. E in una crisi globale i mercati scendono comunque insieme: la diversificazione geografica protegge dai cicli locali molto piu' che dagli shock mondiali.
Da dove si comincia, concretamente?
Dalla domanda che viene prima di tutte: cosa deve fare quel capitale. Se deve produrre reddito adesso servono mercati liquidi con una filiera di gestione matura; se deve crescere nel tempo il ragionamento cambia; se ti serve poterlo riprendere in fretta, un immobile non e' lo strumento. Solo dopo ha senso scegliere il paese, e poi la zona.
Questa pagina spiega cosa fa un immobile all'estero dentro un patrimonio, non come ripartire il patrimonio. Non e' consulenza finanziaria ne' una raccomandazione di investimento: l'allocazione va discussa con un consulente abilitato e gli aspetti fiscali con un commercialista che lavori su entrambi i paesi.
I numeri del mercato, ogni giovedì
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Dal principio alla scelta del paese
Se il ragionamento ti torna, il passo dopo e' capire quale mercato risponde a quello che ti serve, e con quanto ci si entra.