Dubai South o Al Furjan: dove investire nel corridoio sud

Nel 2017, quando The Pulse apriva le vendite, a Dubai South l'aeroporto era un progetto e il sito di Expo un cantiere. Oggi la metropolitana serve il corridoio dal 2021 con la Route 2020, e dal 30 settembre 2026 il treno per Abu Dhabi ferma ad Al Yalayis.

Il registro del Dubai Land Department conta 5.522 compravendite negli ultimi 90 giorni tra Dubai South, Al Furjan e Dubai Investments Park, per circa 8,94 miliardi di AED (circa 2,1 miliardi di €). Dentro quel numero convivono due scommesse molto diverse, e confonderle è l'errore più frequente di chi arriva da fuori.

A Dubai South si compra il masterplan, non lo stock

Dubai South è una città pianificata intorno al prossimo aeroporto dell'emirato. Il cuore residenziale è il distretto che il registro chiama Madinat Al Mataar, la città dell'aeroporto.

Accanto c'è Expo City, l'eredità di Expo 2020 diventata polo di uffici ed eventi, già servita dalla metropolitana: la Route 2020, aperta nel 2021, ha il capolinea alla stazione di Expo City. I distretti residenziali attorno all'aeroporto, invece, per ora si raggiungono in auto.

Il registro segna 3.424 compravendite in 90 giorni, e il 92% è off-plan: immobili comprati in costruzione con un piano di pagamento. Qui si compra il progetto, non lo stock che esiste già.

Il ticket mediano, 770.150 AED (circa 181.000 €), dice bene cosa domina i lanci: una vendita su due è uno studio, e i cinque progetti più venduti del trimestre sono tutte torri di un unico sviluppo, Azizi Venice.

Il motore di tutto è un progetto approvato nell'aprile 2024: il nuovo terminal di Al Maktoum International. Un investimento da 128 miliardi di AED (circa 30 miliardi di €) per arrivare a 260 milioni di passeggeri l'anno, con cinque piste parallele e circa 400 gate su 70 chilometri quadrati.

La prima fase, dimensionata per 150 milioni di passeggeri, è attesa entro circa un decennio, e Dubai ha confermato che le operazioni dell'attuale scalo DXB verranno trasferite qui. Fonte: Dubai Media Office.

Ad Al Furjan la stessa geografia è già vissuta

La metropolitana serve anche qui, e dal 2021: la diramazione Route 2020 ha le fermate Discovery Gardens e Al Furjan, la stessa linea che più a sud arriva a Expo City. Più l'ingresso diretto su Sheikh Zayed Road.

La differenza con Dubai South è che qui, e nella vicina Jebel Ali, le comunità sono consegnate e abitate. Il registro conta 1.401 compravendite in 90 giorni, di cui 526 rivendite di stock consegnato: Dubai South, con quasi il triplo delle vendite, si ferma a 279.

Il mercato secondario vero del corridoio abita qui, e si vede nel ticket mediano: 1,78 milioni di AED (circa 418.000 €), trainato dagli appartamenti da due camere da letto.

Dal 30 settembre 2026 il corridoio ha anche il treno nazionale. La stazione Etihad Rail Al Yalayis, vicino a Jumeirah Golf Estates, collega Dubai ad Abu Dhabi in 64 minuti, con quattro treni al giorno per direzione e una passerella sopraelevata di 400 metri verso la metropolitana. Un tassello in più che rafforza tutto il corridoio, da Al Furjan a Dubai South.

Chi vince testa a testa sul registro?

I prezzi al piede quadro sembrano allineati, i significati no. La mediana di Dubai South è il prezzo dei lanci, fatta di studio venduti su piano di pagamento.

Quella di Al Furjan è il prezzo di appartamenti più grandi, consegnati e spesso già affittati: per questo il ticket mediano raddoppia. E dentro ogni zona la micro posizione conta quanto la zona.

• A Dubai South: il distretto Madinat Al Mataar, dove si concentra la pipeline dei lanci, ed Expo City, il polo direzionale già servito dalla metropolitana.
• Ad Al Furjan: le fermate metro Discovery Gardens e Al Furjan della Route 2020 e l'accesso a Sheikh Zayed Road; in rivendita premiano i palazzi raggiungibili a piedi dalla stazione.
• In mezzo ai due c'è Dubai Investments Park: ticket mediano intorno a 1,01 milioni di AED (circa 236.000 €) e il rendimento lordo più alto del corridoio, 7,5%, su uno stock più semplice.

Il volume non è liquidità

Con il 92% di off-plan, i volumi di Dubai South misurano la domanda di lancio, non la liquidità di rivendita. Il rapporto onesto da tenere a mente è questo: 279 passaggi sul secondario in 90 giorni contro 3.424 vendite totali.

Lo storico dei progetti consegnati, però, incoraggia chi seleziona bene. The Pulse, lanciato nel 2017, oggi rivende tra il 14% e il 28% sopra il prezzo di lancio, con rendimenti vicini al 10% sul prezzo d'ingresso originale (registro DLD, contratti EJARI).

Ad Al Furjan, The Nook (2019) ha guadagnato il 39% e Westwood (2022) il 35% dal lancio. La differenza l'ha fatta la selezione di progetto e developer, non l'indirizzo. Da qui il verdetto, che dipende da cosa cerchi:

• Orizzonte lungo, 5-10 anni, e logica da piano di pagamento: Dubai South, entrando su un lancio selezionato a prezzo di lancio, dopo aver valutato il developer prima del rendering.
• Reddito da subito e rivendibilità reale: Al Furjan, stock consegnato a piedi dalla metro, rendimento lordo del 4,5% sui contratti EJARI, con due àncore che lavorano sui canoni del corridoio, il treno per Abu Dhabi già in servizio e il terminal di Al Maktoum in costruzione.
• Un acquisto da 2 milioni di AED (circa 465.000 €), che ad Al Furjan significa un taglio consegnato più grande, porta con sé anche l'accesso alla Golden Visa decennale, come conseguenza dell'investimento.