Investire in immobili commerciali a Dubai: uffici e negozi
Canoni dai contratti EJARI e prezzi dalle compravendite registrate al Dubai Land Department, aggiornati al 10 novembre 2026.
Uffici venduti in 12 mesi
5150
€5,99 mld scambiati in dodici mesi
Il 63% delle compravendite sta sotto i 3 milioni di AED: non è un mercato da soli fondi.
Negozi venduti in 12 mesi
1638
€1,58 mld scambiati in dodici mesi
Un quarto del mercato degli uffici per numero, ma con i rendimenti più alti del commerciale.
Quanto rende un ufficio, zona per zona
Il canone è la mediana dei contratti di locazione registrati nella zona negli ultimi dodici mesi. Il prezzo è quello degli uffici già consegnati, l'unico confrontabile con un canone che si incassa oggi.
| Zona | Canone Al m² | Prezzo Al m² | Lordo |
|---|---|---|---|
| Dubai Sports City | AED 1200/m²≈ €281/m² | AED 12.100/m²≈ €2840/m² | 9,9% |
| Arjan | AED 1150/m²≈ €270/m² | AED 11.720/m²≈ €2750/m² | 9,8% |
| Jumeirah Lakes Towers (JLT) | AED 1490/m²≈ €349/m² | AED 16.920/m²≈ €3970/m² | 8,8% |
| Business Bay | AED 1720/m²≈ €403/m² | AED 19.920/m²≈ €4680/m² | 8,6% |
| Dubai Marina | AED 2150/m²≈ €505/m² | AED 27.680/m²≈ €6500/m² | 7,8% |
| Jumeirah Village Circle (JVC) | AED 1080/m²≈ €252/m² | AED 14.340/m²≈ €3370/m² | 7,5% |
| Downtown Dubai | AED 2740/m²≈ €644/m² | AED 55.000/m²≈ €12.910/m² | 5% |
Mediane su contratti EJARI degli ultimi 12 mesi e compravendite di uffici consegnati degli ultimi 24. Il lordo esce solo dove entrambi i campioni reggono. Fonte: Dubai Land Department.
Quanto rende un negozio, zona per zona
Stesso metodo, altro mercato. Il negozio lo prende chi vende qualcosa, e lì il passaggio di persone conta più dei metri quadri: per questo il canone al piede quadro supera quello degli uffici quasi ovunque.
| Zona | Canone Al m² | Prezzo Al m² | Lordo |
|---|---|---|---|
| Dubai Marina | AED 2490/m²≈ €584/m² | AED 23.100/m²≈ €5420/m² | 10,8% |
| Arjan | AED 1870/m²≈ €439/m² | AED 17.850/m²≈ €4190/m² | 10,5% |
| Jumeirah Village Circle (JVC) | AED 2360/m²≈ €554/m² | AED 24.960/m²≈ €5860/m² | 9,5% |
| Al Furjan / Jebel Ali | AED 2670/m²≈ €627/m² | AED 28.600/m²≈ €6710/m² | 9,3% |
| Jumeirah Lakes Towers (JLT) | AED 1800/m²≈ €423/m² | AED 20.700/m²≈ €4860/m² | 8,7% |
| Business Bay | AED 2310/m²≈ €542/m² | AED 31.820/m²≈ €7470/m² | 7,3% |
| MBR City – Sobha Hartland | AED 3390/m²≈ €796/m² | AED 50.080/m²≈ €11.760/m² | 6,8% |
| Al Jaddaf | AED 1950/m²≈ €457/m² | AED 42.190/m²≈ €9900/m² | 4,6% |
Mediane su contratti EJARI degli ultimi 12 mesi e compravendite di negozi consegnati degli ultimi 24. Il lordo esce solo dove entrambi i campioni reggono. Fonte: Dubai Land Department.
Perché il commerciale rende più del residenziale
La ragione non è un segreto di mercato, è una differenza di domanda. Una casa la cerca una famiglia, e quando il canone sale oltre una certa soglia la famiglia si sposta di quartiere. Un ufficio lo cerca un'azienda che ha già i dipendenti lì, i clienti vicino e un contratto da rinnovare: muoversi le costa molto di più che pagare l'aumento.
Il risultato si legge nei numeri registrati. Nelle zone direzionali di Dubai il lordo sullo stock consegnato sta sopra l'8%, mentre lo stesso quartiere sul residenziale si muove fra il 4% e il 7%. Il mercato degli uffici viaggia inoltre a un'occupazione vicina al 95%, con nuova offerta in consegna soltanto fra il 2028 e il 2030.
Uffici o negozi: due mestieri diversi
L'ufficio è il prodotto più semplice da gestire. Si affitta a un'impresa, i contratti sono lunghi, lo spazio si configura una volta e dura. La selezione si fa sull'edificio prima che sulla zona: profondità del piano, altezza utile, potenza elettrica disponibile, perché sono le cose che decidono quale azienda può entrarci.
Il negozio è un altro lavoro. Il canone al piede quadro è più alto, ma dipende da una variabile che le planimetrie non mostrano: quante persone passano davanti alla vetrina. Due unità nello stesso edificio, una sull'ingresso e una in fondo al corridoio, non valgono lo stesso prezzo e non lo varranno mai. Chi compra retail compra una posizione, non una superficie.
In entrambi i casi conviene guardare anche lo stock già affittato. Un'unità che arriva con l'inquilino dentro e un contratto in corso toglie il mese di vuoto fra il rogito e il primo canone, e dice quanto quello spazio vale davvero sul mercato della locazione.
Le voci che cambiano il conto
Sul commerciale il budget non è quello del residenziale. Ci sono la registrazione al Dubai Land Department, il 4% del prezzo come per le case, e l'IVA, che sul commerciale si applica e sul residenziale no: è una voce di cassa da mettere in conto e da far verificare al proprio commercialista.
Poi ci sono le spese di servizio dell'edificio, che negli immobili direzionali seguono logiche diverse dal residenziale e vanno chieste per iscritto prima di firmare, e l'allestimento quando la consegna è shell and core, cioè al grezzo. Quest'ultima è la voce più variabile e anche la più negoziabile, perché nel commerciale lo spazio si costruisce su misura di chi entra.
Il conto vero sull'immobile che stai guardando
Mandami l'ufficio o il negozio che stai valutando, nuovo o già consegnato. Lo metto accanto ai prezzi e ai canoni registrati del suo edificio e di quelli vicini, con tutte le voci di costo, e ti dico cosa dice il registro.
ScrivimiDomande frequenti
- Uno straniero può comprare un ufficio o un negozio a Dubai?
- Sì. Nelle aree designate alla proprietà straniera l'acquisto di un immobile commerciale segue lo stesso iter del residenziale, con registrazione al Dubai Land Department, ed è aperto a ogni nazionalità, residenti e non residenti.
- Quanto rende un immobile commerciale a Dubai?
- Sullo stock già consegnato i contratti EJARI degli ultimi dodici mesi danno un lordo che nelle zone direzionali supera l'8% per gli uffici e arriva oltre il 10% per i negozi nelle posizioni migliori. Downtown Dubai resta sotto il 5%, perché lì una parte del prezzo è l'indirizzo.
- Conviene di più un ufficio o un negozio?
- Dipende da quanta gestione si vuole. L'ufficio ha contratti lunghi e un inquilino stabile, il negozio ha canoni al metro più alti ma dipende dal passaggio di persone, quindi la scelta della singola unità pesa molto di più.
- Cosa vuol dire shell and core?
- È la consegna al grezzo: l'immobile arriva con struttura, facciate e impianti principali, mentre pareti interne, finiture e postazioni si realizzano dopo. Nel commerciale è la prassi, perché lo spazio si configura sulle esigenze di chi lo occupa.
- Quali costi ci sono oltre al prezzo di acquisto?
- La registrazione al Dubai Land Department al 4%, l'IVA che sul commerciale si applica, le spese di servizio dell'edificio, l'allestimento se la consegna è al grezzo e l'eventuale gestione della locazione. Il peso di ciascuna voce cambia molto da edificio a edificio.
- Da dove vengono questi numeri?
- Dal registro del Dubai Land Department: i canoni dai contratti di locazione EJARI degli ultimi dodici mesi, i prezzi dalle compravendite di immobili già consegnati degli ultimi ventiquattro. Nessuna stima e nessun dato di agenzia.