Affitti e rendimenti a Dubai: i numeri veri del registro, zona per zona

Quanto rende un appartamento messo a reddito a Dubai? Dipende da quale rendimento guardi, e la differenza non è un dettaglio. Chi è entrato al lancio nei progetti giusti, sui casi reali del registro, oggi incassa tra l'8% e il 14% sul proprio prezzo d'ingresso. Il lordo di mercato sullo stock esistente, il metro più prudente che esista, va dal 4,1% al 7,1% a seconda della zona: ed è comunque circa il doppio delle grandi capitali europee. In questa guida trovi tutti e due i numeri, misurati su due registri pubblici (il Dubai Land Department per le compravendite, EJARI per gli affitti), la tabella completa su 17 zone, il metodo e le voci che separano il lordo dal netto. Estrazione dati: 2 ottobre 2026.

I tre numeri da tenere separati

Primo: il rendimento sul prezzo di lancio. È quello di chi compra off-plan al lancio e, alla consegna, calcola l'affitto sul prezzo d'ingresso di allora: sui progetti consegnati delle zone che seguiamo va dall'8% al 14% (i casi reali sono più sotto). Secondo: il lordo prudenziale di mercato, la tabella di questa guida: affitti EJARI di oggi diviso prezzi DLD di oggi. È il pavimento, non il soffitto: misura cosa rende comprare ora lo stock esistente ai valori correnti. Terzo: il contesto internazionale: la media lorda di Dubai calcolata sui canoni richiesti è intorno al 7% (Global Property Guide, 2026), contro il 2-4% di Londra e il 3,2% circa di Parigi. Con un vantaggio strutturale in più: a Dubai non ci sono oneri ricorrenti di possesso, solo le spese di servizio, quindi il lordo è molto più vicino al netto operativo di quanto accada nelle capitali europee.

"Questi rendimenti li faccio già in Italia": l'obiezione giusta a metà

È la frase che sento più spesso dai clienti davanti a questa tabella: "eh, ma io questi rendimenti li faccio già in Italia, a volte anche più alti". Ed è un'obiezione giusta a metà, perché confronta solo il canone. Il conto intero è total return: rendimento più rivalutazione, e la seconda metà è quella che quasi nessuno fa. In un mercato maturo compri il rendimento di oggi e poco altro; in un contesto in pieno sviluppo compri il rendimento di oggi più la traiettoria di una città che sta ancora costruendo metro, aeroporto e interi quartieri. Il registro la misura, questa traiettoria: i casi di lancio qui sotto mostrano rivalutazioni del +53%, +67%, fino al +117% sul prezzo d'ingresso di chi ha comprato bene, che si sommano al canone incassato ogni anno. È la differenza tra un investimento che rende e un investimento che rende mentre si rivaluta.

La base prudenziale: il lordo sullo stock esistente, zona per zona

Questa tabella è il pavimento, non il soffitto. Il rendimento lordo qui sotto è il rapporto tra il canone mediano annuo al metro quadro registrato su EJARI e il prezzo mediano al metro quadro delle vendite registrate al DLD negli ultimi 30 giorni. Mediane, non medie: il valore centrale, meno sensibile agli estremi. Due zone che seguiamo, Dubai Islands e Dubai Production City, restano fuori dalla tabella: i contratti registrati sono ancora troppo pochi per una mediana solida, e preferiamo non pubblicare un numero fragile. Nota sulle unità: il mercato quota spesso in piedi quadri, 1 m² equivale a 10,76 sqft.

La lettura è netta: le zone accessibili rendono di più in percentuale, le zone prime difendono meglio il capitale. Dubai Investments Park (7,1%), MBR City (7%) e Jumeirah Village Circle (6,4%) uniscono prezzi d'ingresso contenuti e domanda di affitto costante; JBR, fronte mare maturo ormai senza cantieri, tiene un 5,9% raro per una zona di quella fascia. Nel mezzo stanno Jumeirah Village Triangle e Damac Hills (5,6%), Arjan (5,4%), Dubai Creek Harbour (5,1%), Downtown Dubai (5%), Dubai South (4,9%) e Business Bay (4,8%). In coda Dubai Marina (4,7%), Jumeirah Lakes Towers, Palm Jumeirah e Al Furjan / Jebel Ali (4,5%), Dubailand (4,2%) e Al Jaddaf (4,1%): zone dove i prezzi sono saliti più in fretta dei canoni, perché lì il lavoro lo sta facendo il capitale. Non esiste la scelta giusta in assoluto: dipende se l'obiettivo è flusso di cassa o conservazione del valore. Un'ultima cosa su questa tabella: è una fotografia, e invecchia per definizione. La versione sempre aggiornata, ricalcolata ogni notte dal registro, è nella classifica delle zone di Dubai, con la pagina di dettaglio di ogni quartiere.

La classifica di oggi non è quella di domani

C'è un errore di lettura da evitare: prendere questa tabella come una classifica definitiva. Il lordo di oggi è una fotografia, e nelle zone in costruzione è scattata prima dell'arrivo delle infrastrutture. Dubai South rende il 4,9% con l'aeroporto Al Maktoum ancora in cantiere: quando entrerà a regime (piano approvato da 128 miliardi di AED, con il trasferimento progressivo delle operazioni da DXB), decine di migliaia di addetti cercheranno casa a ridosso del lavoro, ed è la meccanica che storicamente spinge i canoni. Al Jaddaf, ultima in classifica al 4,1%, avrà una fermata della metro Blue Line nel 2029 ed è a due passi da Dubai Creek Harbour; Dubailand matura man mano che le community si riempiono di scuole e servizi. In altre parole: le zone in fondo alla tabella sono spesso quelle dove si compra il canone di domani al prezzo di oggi. Nessuna promessa, ma va letto insieme al numero attuale.

Il metodo: cos'è EJARI e perché questo lordo è prudenziale

EJARI (dall'arabo, "il mio affitto") è il sistema del governo di Dubai in cui ogni contratto di locazione deve essere registrato per avere validità. I canoni che usiamo vengono da lì: contratti firmati e depositati, non annunci né stime. Per questo il nostro lordo è prudenziale: confronta l'affitto mediano di oggi col prezzo mediano di oggi, cioè quello che pagheresti comprando ora sul mercato. Chi ha comprato prima, o compra meglio, fa meglio di così. Qui entra il rendimento sul prezzo di lancio: chi è entrato off-plan al lancio calcola l'affitto attuale sul suo prezzo d'ingresso di allora, non sui valori correnti. Il registro permette di misurarlo sui progetti ormai consegnati:

• Binghatti Jasmine, Jumeirah Village Circle: lancio nel 2022 a 675 AED/sqft (≈ 1.690 €/m²); l'affitto mediano attuale della zona vale un 13,9% sul prezzo di lancio, contro il 6,4% di mercato.
• Burj Royale, Downtown Dubai: lancio nel 2019 a 1.748 AED/sqft (≈ 4.380 €/m²); rendimento sul prezzo di lancio del 10,4%, contro il 5% di mercato.
• Palace Residences, Dubai Creek Harbour: lancio nel 2019 a 1.520 AED/sqft (≈ 3.800 €/m²); rendimento sul prezzo di lancio del 9,9%, contro il 5,1% di mercato.

Il punto non è che l'off-plan garantisca questi numeri: è che il rendimento si decide il giorno dell'acquisto, col prezzo d'ingresso. Sui progetti consegnati delle zone che seguiamo, chi è entrato ai lanci giusti mostra oggi rese tra l'8% e il 14% sul proprio prezzo. La parola chiave è selezione: developer, torre, piano di pagamento e momento del lancio contano più della zona in sé. È un lavoro di scelta, non di fortuna.

Dal lordo al netto: le voci che contano

• Spese di servizio (service charges): la quota annua per aree comuni, impianti e manutenzione dell'edificio; varia molto da torre a torre, anche nella stessa strada.
• Gestione della locazione: ricerca inquilino, contratto, incassi, assistenza; cambia se gestisci da remoto o affidi tutto a un property manager.
• Sfitto: le settimane tra un inquilino e l'altro, che nelle zone a domanda costante pesano meno ma non valgono mai zero.
• Manutenzione ordinaria dell'unità: piccoli interventi e usura, più rilevanti su edifici datati che su consegne recenti.

A Dubai non ci sono oneri ricorrenti di possesso, solo le spese di servizio e i costi di gestione dell'investimento. Quanto queste voci erodano il lordo dipende però da torre, taglio e tipo di inquilino: due bilocali nella stessa zona possono dare netti sensibilmente diversi. Per questo il conto netto si fa sul caso specifico, non sulla media di zona: è esattamente il lavoro che faccio, con le spese della torre reale e i canoni EJARI del taglio reale.

Affitto lungo, affitto breve e aumenti regolati

L'affitto breve (gestione a notti, tipo vacanza) rende di più in termini lordi, ma porta con sé arredo, utenze, commissioni di piattaforma e un'occupazione da gestire: il confronto vero va fatto sul netto, e merita una guida dedicata, in arrivo. Sul lungo periodo vale invece una tutela che molti ignorano: gli aumenti al rinnovo sono regolati dall'indice RERA, che fissa l'aumento massimo consentito in base a quanto il canone si discosta dal valore di mercato della zona. Se il canone è già in linea, l'aumento può essere zero. Anche su questo, guida dedicata in arrivo.