Costi di costruzione in salita a Dubai: chi li paga davvero e perché chi compra è protetto
LVIn breve
Secondo Moody's i materiali da costruzione importati negli Emirati costano il 20-25% in più rispetto ai livelli pre-conflitto, ma gli aumenti vengono assorbiti soprattutto dai contractor grazie a contratti a prezzo fisso e scorte. Le consegne 2026-2027 dei grandi developer restano confermate e i prezzi delle unità già vendute non possono essere ritoccati.
Il conflitto regionale ha reso più costoso costruire negli Emirati: rotte navali deviate, assicurazioni marittime più care, materiali importati che secondo Moody's costano il 20-25% in più rispetto ai livelli pre-conflitto. È il tema del momento nei cantieri di Dubai, e capire chi paga davvero questi aumenti è la chiave per leggerlo da investitori, non da spettatori.
I numeri verificati
| Voce | Dato | Fonte |
|---|---|---|
| Materiali importati | +20-25% sui livelli pre-conflitto | Moody's, via Khaleej Times |
| Singoli materiali | aumenti dal 3% al 22% | Imran Farooq, CEO Samana Developers, via Gulf News |
| Produzione locale | copre circa il 70% della domanda UAE | Gulf News |
| Scorte nei cantieri | 2-6 mesi di inventario | Moody's |
| Consegne 2026-2027 | confermate per i grandi developer | Moody's |
Non tutti i materiali corrono allo stesso modo. Cemento, acciaio, alluminio e ceramica hanno filiere in gran parte domestiche e restano stabili; la pressione si concentra su ascensori, climatizzazione, impianti, illuminazione, legno e pietre naturali, le voci più legate all'import via mare. Come sintetizza il professor Seyed Ghaffar della University of Birmingham Dubai, non è un aumento uniforme ma una pressione che cresce gradualmente.
Chi paga davvero l'aumento
Qui sta il punto che i titoli non raccontano: secondo Moody's gli aumenti vengono assorbiti soprattutto dai contractor, non dai developer, grazie a contratti a prezzo fisso e materiali acquistati in anticipo. E i developer, a loro volta, non possono ritoccare i prezzi delle unità già vendute: Samana Developers, che ha il 91% delle unità già collocate, lo dice esplicitamente per bocca del suo CEO: gli aumenti li assorbiamo noi, non li trasferiremo ai compratori. Anche nello scenario più pesante, Moody's stima un impatto sui margini lordi dei developer di 1,5-2 punti percentuali l'anno: significativo per loro, non per chi ha comprato.
La lettura per chi compra
- Chi ha comprato off-plan ha il prezzo bloccato dal contratto mentre il costo per costruire lo stesso immobile sale: la distanza tra prezzo pagato e costo di sostituzione lavora a suo favore
- I lanci futuri incorporeranno i nuovi costi nei listini: i prezzi di oggi sono, con ogni probabilità, i più bassi che questo ciclo mostrerà per il prodotto nuovo
- La selezione del developer pesa più di prima: solidità finanziaria, filiera di approvvigionamento e storico di consegne fanno la differenza tra un cantiere che rallenta e uno che consegna
Il contesto resta di domanda forte: ad agosto il 71% delle transazioni residenziali registrate al Dubai Land Department era off-plan. Il mercato continua a comprare sul nuovo, e lo fa in un momento in cui costruire costa di più: una combinazione che storicamente sostiene il valore di ciò che è già in cantiere.
Fonte originale
Articolo basato su UAE developers weather Hormuz disruption as contractors absorb rising costs, says Moody's — Moody's / Khaleej Times. Lettura, analisi e commento sono originali.
Domande frequenti
Di quanto sono aumentati i costi di costruzione negli Emirati?
Secondo Moody's i materiali importati costano il 20-25% in più rispetto ai livelli pre-conflitto; il CEO di Samana Developers indica aumenti tra il 3% e il 22% a seconda del materiale.
Chi compra a Dubai pagherà questi aumenti?
Le unità già vendute hanno prezzi bloccati dal contratto e developer come Samana hanno dichiarato che non trasferiranno gli aumenti ai compratori. La pressione ricade su contractor e margini dei developer.
Le consegne dei progetti sono a rischio?
Per i grandi developer valutati da Moody's le consegne 2026-2027 restano confermate, grazie a scorte di 2-6 mesi e rotte di approvvigionamento alternative.
Conviene comprare ora o aspettare?
I lanci futuri incorporeranno i nuovi costi di costruzione nei listini, mentre i prezzi delle vendite già aperte restano quelli fissati prima degli aumenti. Il fattore decisivo è la selezione di developer e progetto.
Luca Vallelonga
Consulente immobiliare italiano a Dubai dal 2021 · Senior Real Estate Advisor, Gabetti Middle East · BRN 85642
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